بلندمرتبه‌سازی چه بلایی بر سر کلانشهرهای ایران آورد

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، اساسا اختلاف بر سر افقی‌سازی و عمودی‌سازی و یا امتناع دستگاه‌های اجرایی از ارائه خدمات به حاشیه شهر، ریشه در مساله زمین و میزان عرضه آن دارد، این یعنی اغلبچالش‌های تعیین‌کننده در حوزه مسکن ارتباط مستقیمی با عرضه زمین دارد.

در خصوص ضرورت عرضه زمین و گسترش شهر‌ها دو دیدگاه اصلی وجود دارد، دیدگاه اول که طرفدارانی چون عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت روحانی از طرفداران آن بود، گسترش افقی و توسعه شهر در خارج از محدوده فعلی را مطلوب نمی‌داند، لذا تنها چاره را در توسعه عمودی شهر و یا همان بلندمرتبه سازی با تراکم بالا می‌داند.

طرفداران دیدگاه دوم با توجه به وجود زمین کافی در کشور، مدعی‌ هستند مساحت کنونی شهرها باید افزایش یابد و معتقدند با تجدید نظر در محدوده فعلی و الحاق زمین، شهرها باید به صورت افقی توسعه پیدا کنند.

در حال حاضر، توسعه شهر براساس طرح جامع و تفصیلی است. شهرداری‌ها براساس طرح تفصیلی، کمربندی را به دور شهر بسته و یک مساحت محدود را برای آن تعریف می‌کنند که اصطلاحا به آن محدوده شهری گفته می‌شود. محدوده شهری قسمتی از فضای شهری است که ارائه خدمات شهری مختص به آن بوده و خارج از آن هیچ گونه پروانه ساخت و خدمات زیرساختی از طرف شهرداری ارائه نمی‌شود. دقیقا همین نقطه، شروع چالش‌ها و اختلاف نظر هاست. چرا باید خدمات شهری و عرضه زمین و خدمات توسط برخی نهادها محدود شود؟

* اولین تجربه برنامه‌ریزی مدیریت شهری و در عین حال چالش برانگیزترین

سال 1345 اولین طرح جامع شهر تهران توسط مهندسان مشاور عبدالعزیز فرمانفرمایان موسسه ویکتور گروئن و با همکاری مهندسین مشاور امان اندویتنی ، موسسه اقتصادی هلند و موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی تهیه شد و درسال 1347 به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسید.

 

عبدالعزیز فرمانفرمایان

 

طرح پیشنهادی شامل برنامه‌هایی در راستای توسعه شهر تهران در بازه زمانی 25 ساله یعنی تا سال 1370 بود، که می‌توان از محورهای مهم آن به شکل و حدود توسعه تهران، الگوی توسعه و شبکه رفت و آمد اشاره کرد.

براساس این طرح، توسعه شهر محدود به مساحتی مشخص است که اصطلاحا به آن محدوده شهری می‌گویند. همانطورکه اشاره شد، محدوده شهری، مساحتی است که ارائه خدمات شهری مختص به آن بوده و خارج از آن هیچ گونه پروانه ساخت و خدمات زیرساختی از طرف شهرداری ارائه نمی‌شود.

با ترسیم طرح جامع در سال 1345 و مشخص شدن خط حریم شهری، قیمت زمین داخل محدوده افزایش پیدا کرد، زیرا ارائه خدمات شهرداری فقط مختص همان محدوده می‌شد، در مقابل نیز زمین‌های بیرون محدوده، ارزش خود را ازدست دادند؛ این درحالی بود که تهران با پدیده افزایش جمعیت و مهاجرت از روستا به شهرهای بزرگ مواجه شده بود و از آنجا که درصد قابل توجه‌ متقاضیان از استطاعت مالی بالایی برخوردار نبودند؛ پدیده حاشیه‌نشینی ظهور کرد.

 قبل از انقلاب و بعد از اجرایی شدن این طرح، اعتراضاتی پیرامون همین مساله شکل گرفت که باعث لغو این طرح در سال 56 شد. اما متاسفانه طی سال‌های ابتدایی پس از انقلاب، مجددا خدمات شهری محدود به آن خط شد و بازنگری موثری در افزایش مساحت شهر تهران رخ نداد.

‌آنچه در متن اولیه طرح جامع سال ۱۳۴۵ذکر شده، تاکید بر بازنگری در پیشنهادات و پیش بینی‌های انجام شده طی دوره‌های ۵ ساله است، اما آنچه در عمل رخ داد نه تنها این بازنگری‌ها انجام نشده است؛ بلکه اقدامی نیز بعد از اتمام زمان قانونی طرح اول برای آماده کردن طرح جای‌گزین، صورت نگرفته است.

* طبق قانون باید هر 10 سال‌ در طرح جامع شهری باز‌بینی شود

در همین راستا، مریم طیبی نظری، کارشناس شهرسازی در گفت‌وگو با خبرنگار فارس می‌گوید: در 30 سال اخیر جمعیت پایتخت ایران 2 برابر شده اما مساحت شهر تقریبا هیچ تغییری نداشته است.

وی افزود: این مساله دقیقا به این معناست که مدیریت شهری تهران تناسبی با تغییرات مهم شهری از جمله افزایش جمعیت، ‌پیشرفت‌های تکنولوژی، مهاجرت و تفاوت در سبک زندگی نداشته و معماری شهر نیز ناظر به نیازهای روز شهروندان نیست.

این کارشناس شهرسازی تاکید کرد: عمده تغییراتی که در این دو باز‌بینی انجام شده مربوط به تغییر کاربری بخشی از فضای شهری موجود است.

همچنین فرشید ایلاتی کارشناس حوزه مسکن، در این مسئله به خبرنگار فارس توضیح داد: طبق قانون باید هر 10 سال یکبار، در طرح جامع باز‌بینی شود که این اتفاق نیفتاده و به جای چهار مرتبه، تنها دو مرتبه بازبینی در طرح جامع انجام شده است.

وی افزود: عمده تغییرات در این بازبینی‌ها نیز مربوط به تغییر کاربری بخش‌های مختلف شهر است، به جای آنکه با الحاق زمین نیاز به تامین مسکن را بر طرف کنند، با کم کردن سرانه‌های مفید، سرانه مسکونی را افزایش داده‌اند.

ایلاتی گفت: دلیل مسئولان برای الحاق نکردن زمین به محدوده شهری تهران، افزایش مهاجرت است که این دلیل پذیرفته نیست، می‌توان با سیاستگذاری‌های نظارتی چون ایجاد محدودیت در مجوز مهاجرت به تهران این مساله را کنترل کرد و درعین حال مانعی نیز برای گسترش محدوده شهر و واگذاری زمین به وجود نخواهد آمد.

* چرا قیمت مسکن در تهران گران‌ است

از سوی دیگر عدم بازنگری طرح جامع و تفصیلی در فواصل منطقی، سبب گران‌تر شدن مسکن، گسترش عمودی سازی و ظهور پدیده حاشینه‌نشینی شده است. چرا که اگر محدوده شهری متناسب با افزایش جمعیت گسترش پیدا نکند؛ تقاضای زمین بیشتر از عرضه آن می‌شود. این موضوع در کنار محدود شدن خدمات عمومی به زمین‌های درون محدوده، سبب افزایش قیمت زمین خواهد شد. و از طرفی به دلیل بالارفتن قیمت زمین و مسکن شهری، سکونت درون محدوده از استطاعت افراد نیازمند خارج شده و نهایتا به پدیده حاشیه نشینی منجر خواهد شد.

‌راهی که سیاستگذاران برای برون رفت از این شرایط انتخاب کرده‌اند، توسعه عمودی شهر به جای بازنگری در مساحت محدوده شهری است؛ در این مدل از توسعه، بلندمرتبه سازی و افزایش تراکم، جایگزین گسترش شهر در عرض و کاهش فشردگی جمعیت می‌شود.

 

* عمودی سازی، مخرب برای شهر

عباس جهانبخش، کارشناس مسکن،‌ با اشاره به معایب پروژه عمودی‌سازی، در‌باره آسیب‌های این پروژه به خبرنگار فارس گفت: نکته منفی‌ که در این روش دیده می‌شود؛ این است که زندگی در ساختمان‌های متراکم و سبک زندگی‌ای که سکونت در ساختمان‌های بلندمرتبه به ساکنان خود تحمیل می‌کند، موجب بروز معضلات جمعی و فردی زیادی خواهد شد.

جهانبخش بیان کرد: تحقیقاتی که در این حوزه انجام شده است نشان می‌دهد مسکن بلندمرتبه برای اقشار مختلف جامعه، بخصوص اقشار کم درآمد که اتفاقاً در طرح‌های کلان مسکن‌سازی عمده جامعه مخاطب طرح‌ها را تشکیل می‌دهند؛ سبب ساز مشکلات عدیده‌ای برای خانواده‌ها و جامعه می‌شود.

* کلانشهرهای ایران‌ نیازمند گسترش محدوده

وی اظهار داشت: عمودی‌سازی، مولد مشکلاتی از جنس فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی بوده که ظهور آن در شهر تهران به خوبی قابل لمس است. فشردگی جمعیت، کمبود سرانه‌های مفید‌، آلودگی هوا و مسائل نظیر آن را می‌توان نمونه‌هایی از این مشکلات دانست که  حاصل افزایش وحشتناک تراکم این شهر است؛ برای مثال تهران با جمعیت حدود 14 میلیون نفر و مساحت 730 کیلومتری، تراکمی نزدیک به 151 نفر در هکتار دارد‌‌، که بیش از دو برابر تراکم استاندارد است. این اوضاع نابسمان تهران برآیند اصرار بر توسعه عمودی و جلوگیری از گسترش منطقی محدوده شهر است.

 به گفته جهانبخش پایتخت فضای شهری بسیار فشرده‌ای دارد و به تبع آن کیفیت زندگی درآن کاهش محسوسی پیدا کرده است، تهران در سال 1402 مساحتی نزدیک به 730 کیلومتر را اشغال کرده، یعنی نزدیک همان عددی که در اولین طرح، برای تهران در سال 1370 مشخص شده بود.

‌شرایط بحرانی مسکن امروز در پایتخت بدان دلیل است که مساحت فعلی تهران همچنان همان مساحتی است که برای نیاز‌های 30 سال پیش این شهر در نظرگرفته شده بود. مشخص است که شرایط فعلی راه‌حلی جز بازنگری طرح جامع و تعریف محدوده شهری مطابق با نیازهای جدید و واقعی این شهر باقی نمی‌گذارد.

پایان پیام/