چیستی و چرایی لزوم اعتبارزدایی از اسناد عادی

به گزارش خبرنگار مهر، سید طه حسین مدنی، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند در یادداشتی برای مهر نوشت؛

معاملات قولنامه‌ای اموال غیرمنقول و آنچه از آن به عنوان اسناد عادی یاد می‌شود به دلیل عدم شفافیت، عدم راستی‌آزمایی و عدم نظارت کافی نهادهای دولتی و حاکمیتی برای تحقیق و تفحص، سال‌ها است که به یکی از بزرگ‌ترین و جدی‌ترین چالش‌های حاکمیت، دولت و قوه قضائیه تبدیل شده است.

اعتبار بخشیدن به اسناد عادی سبب شده تا رتبه جهانی ایران در خصوص صیانت از مالکیت فیزیکی اموال مردم تنزل چشمگیری پیدا کند و در وضعیت نامطلوبی قرار داشته باشد. بر اساس داده‌های آماری قوه قضائیه، شکایات و تخلفات حوزه اسناد عادی ۵۰ درصد از پرونده‌های قضائی را به خود اختصاص داده است و زمینه ایجاد ۱۱ فساد بزرگ را در کشور فراهم کرده که از جمله آن‌ها می‌توان به ایجاد حجم بالایی از دعاوی حقوقی و قضائی در دستگاه قضا، مهیا شدن زمینه فرار مالیاتی و پول‌شویی، فراهم شدن شرایط زمین‌خواری، ناکارآمد کردن ابزارهای دولتی در حوزه مالیات مسکن و زمین و همچنین ایجاد بستری برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی اشاره کرد. علاوه‌بر این یکی از چالش برانگیز تر ین عوامل قدرت گرفتن دلالان مسکن طی چند دهه اخیر و التهابات موجود در بازار مسکن نیز به اعتبار اسناد عادی و قولنامه‌ای بازمی‌گردد. اگر اعتبار اسناد عادی با ویژگی‌های کنونی نبود بسیاری از تخلفات این حوزه قابلیت رصد و پایش داشت و بستر سوداگری در این حوزه برای سودجویان و فرصت‌طلبان تا این میزان فراهم نبود چراکه اسناد عادی به دلیل بار اثباتی کمی که دارند جعل، سوءاستفاده و معاملات چندباره یک ملک را برای سودجویان سهل و آسان می‌کند. این در حالی است که سوداگران این عرصه خوب می‌دانند که هیچ امکان دسترسی و نظارتی بر اطلاعات و صحت ادعاهای آنها وجود ندارد.

حال باید این سوال مهم را مطرح کرد؛ معضلی که سالیان طولانی از یک‌سو به عامل اصلی فساد، کلاهبرداری و اختلافات حقوقی در جامعه تبدیل شده و از سوی دیگر به بحران جدی برای داوری دستگاه قضا، نظارت و برنامه‌ریزی دولت‌ها در تحقق عدالت اجتماعی بدل شده، چرا تاکنون راهکاری مناسب و درخور شانی برای آن اندیشیده نشده است؟ و سوال اساسی دیگر این است که تا چه زمانی باید مردم، جامعه و حاکمیت از عدم شفافیت معاملات اموال غیرمنقول و اعتبار اسناد عادی متضرر شوند؟

هر روزی که تصمیم‌گیری برای این مهم بلاتکلیف بماند و برای آن چاره‌ای اندیشیده نشود بخشی از جامعه به واسطه عدم وجاحت اسناد عادی در حال متضرر شدن بوده و سودجویان و فرصت‌طلبان نیز در حال سوءاستفاده دائمی از عدم شفافیت اسناد عادی هستند؛ بنابراین با وجود اسناد عادی به این شکل و کارکرد، همچنان شاهد سرازیر شدن این نوع پرونده‌ها به دستگاه قضا و رواج و افزایش تخلفات این حوزه خواهیم بود و به اصطلاح «همچنان در روی یک پاشنه می‌چرخد».

اگر چه شاید دلیل اقبال و گرایش بخش بزرگی از مردم به استفاده از اسناد عادی را بتوان به دلیل سهولت در تنظیم بدون تشریفات اسناد عادی و ارزان‌تر بودن این نوع معاملات دانست اما آنچه دارای اهمیت است عدم اطلاع شهروندان از حواشی و اثرات مخرب این گونه معاملات است که اگر مردم بدانند استفاده از اسناد عادی چه حواشی برای دارایی آنها خواهد داشت و تا چه میزان دست سودجویان را برای تبانی، ادعای انکار، تردید و جعل باز می‌گذارد به یقین از آن پرهیز خواهند کرد. تبیین حواشی و عواقب معاملات از طریق اسناد عادی به‌خودی‌خود گرایش مردم را به سمت ثبت رسمی اسناد سوق می‌دهد.

با این وجود به جرأت می‌توان گفت تاکنون نه تنها در این زمینه با خلاءهای قانونی روبه‌رو بوده‌ایم بلکه نتوانسته‌ایم خلاءهای قانونی در این حوزه را به واسطه تبیین موضوعات، ترویج و نهادینه کردن مزایای استفاده از اسناد رسمی پوشش دهیم.

حال جای این پرسش است که تا چه زمانی باید حواشی مربوط به موضوع اسناد عادی برای جامعه هزینه تراشید؟ و چرا در کشوری که بیش از ۱۸ هزار دفتر ثبت اسناد رسمی وجود دارد و زیرساخت‌های معاملات امن برای جامعه فراهم است باز هم به اسنادی اعتبار داده می‌شود که در خصوص صحت آن شک و شبه وجود دارد. یا به عبارت دیگر وقتی می‌توان با تدوین قوانین و ایجاد زیرساخت‌های مورد نیاز آن، از بروز تخلفات در این حوزه جلوگیری کرد، چرا اصرار داشته باشیم بر وضعیت موجود که راستی‌آزمایی آن نیاز به کارشناسی و داوری در محاکم قضائی دارد.

با این حال به واسطه اهمیت موضوع اعتبارزدایی از اسناد عادی، طرح «الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول» سال‌ها است که توسط نخبگان، صاحب‌نظران و نمایندگان مجلس شورای اسلامی مطرح شده است ولی به دلیل عدم هوشیاری مسئولان در خصوص عواقب تأخیر در تصویب آن، بدون نتیجه بین مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان در رفت و آمد بوده و این روزها همچنان روی میز مجمع تشخیص مصلحت نظام خاک می‌خورد. اگر مرجعی وجود داشت تا محاسبه می‌کرد تنها طی همین سال‌ها که این طرح مسکوت مانده و تصمیم جدی برای آن گرفته نشده چه هزینه سنگینی به حاکمیت و جامعه تحمیل کرده است؛ مسئولان این امر متحیر می‌شدند. منطقی و عقلانی این است که نباید به واسطه اختلاف‌نظر مسئولان در خصوص موضوعی که هزینه زیادی برای جامعه ایجاد کرده کل مسئله را نادیده گرفت و به حواشی پیرامون آن دامن زد.

آش تعلل در برخورد با این پدیده نامیمون آن‌قدر شور می‌شود که مقام معظم رهبری به عنوان فقیه و حاکم شخصاً نسبت به حجم بالای آشفتگی در این حوزه ورود پیدا کرده و طی فصل‌الخطاب تاریخی خواستار ساماندهی هرچه زودتر این مهم می‌شوند.

هرچند بارها و بارها از سوی مسئولان شورای نگهبان اعلام شده که طرح الزام به استفاده از اسناد رسمی و عدم اعتبار اسناد عادی برخلاف شرع است چرا که شرع شهود دو نفر و قرارداد مابین آنها را پذیرفته است، اما آنچه در حکومت دینی دارای اهمیت است و باید مورد توجه قرار بگیرد این مهم است که علاوه‌بر عقوبت اخروی اعمال باید برای آن دسته از رفتارهایی که باعث متضرر شدن افراد و آسیب دیدن به حقوق دیگران می‌شود نیز قوانینی وضع شود و یا مرجعی مستدل برای راستی‌آزمایی اظهارات آنها وجود داشته باشد و یا قوانین بازدارنده‌ای وجود داشته باشد که ناظر بر وقوع جرم و مانع از تضعیف حقوق جمعی باشد.

مگر در خصوص شهود افراد در دادگاه‌ها و صحت و راستی‌آزمایی آن که سال‌ها یکی از دغدغه‌های قوه قضائیه بود و به واسطه عدم نظارت درست بر آن سبب به وجود آمدن پدیده‌ای همچون «شهود اجاره‌ای» در کشور بودیم تنها به واسطه ایجاد یک سامانه ساده ثبت شهود برطرف نشد که اتفاقاً تخلفات بی‌شماری در این حوزه را شناسایی کرده و از وقوع جرم و شهادت دروغ و گناه در این حوزه جلوگیری کرد؛ تا جایی که به گفته خود مسئولان قوه قضائیه از زمان راه‌اندازی این سامانه ۲۰ هزار مورد شهادت کذب و شاهدان اجاره‌ای شناسایی شده‌اند. بنابراین اگر تنها به آثار اخروی چنین اعمالی توجه شود، در همین بازه زمانی فعالیت سامانه ثبت شهود، حقوق چند هزار نفر تضعیف می‌شد و نظارت بر عدالت اجتماعی تا چه میزان خدشه وارد می‌شد؟ همین موضوع در مورد اعتبار یا عدم اعتبار اسناد عادی جاری و ساری است! این در حالی است که در دین اسلام و قوانین ما عقد قرارداد تعریف شده است. ما نمی‌گویم که معاملات بین افراد و شهود آنان وجاحت قانونی ندارد و بنا است به مخالفت شرع برخیزیم؛ بلکه مشخص است باید طوری عمل شود که ثبت سند از آثار عقد قرارداد باشد و باید برای مردم و جامعه ثبت معاملات الزام شود تا هم از تضعیف حقوق جمعی جلوگیری شود و هم از بروز اختلاف و گناه در جامعه دینی جلوگیری به عمل آید؛ در غیر این صورت هم زمینه تضعیف حقوق شهروندان و حاکمیت فراهم شده و هم شرایط بروز گناه برای مردم آماده شده و هم در خصوص تحقق عدالت اجتماعی در حکومت دینی شبه و خدشه وارد است.