برای ثبت و صدور اسناد چه روندی را باید طی کرد؟

علی جوانی در گفت‌وگو با خبرنگار تسنیم در قم، در تشریح قانون ثبت الزام و اقدامات صورت گرفته در این زمینه گفت: قانون کاداس‌ یا قانون جامع حدنگار در سال 1393 که به تصویب رسید، باید تا پایان 1399 به پایان می‌رسید که باتوجه به تمهیداتی که دیده نشد با تاخیر روبرو شد.

جوانی درباره موانعی که این تأخیر را بوجود آورد، افزود: اختلافات حقوقی بین اشخاص و دولت، بحث مفاد 2 ماده جلوگیری از خرد شدن اراضی بود که این اجازه را نمی‌داد که زارعین و کشاورزان در اسناد مالکیت مایملک تصرفی خود را به صورت محفوظی بگیرند و از آن استقبال نمی‌شد؛ همچنین از زمان تصویب این قانون مباحث هزینه و نیروی آن نیز پیش‌بینی نشد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قم بیان کرد: یکی از مشکلات عمده‌ای که ما در به سرانجام رسیدن قانون کاداس شاهد بودیم پرونده‌های عدیده‌ای بود که پایه آن‌ها استاد بییء عادی بود که بین اشخاص تنظیم می‌شد و متأسفانه اصالت اسناد رسمی روی آن اعمال شده بود.

وی با اشاره به فرمایش مقام معظم رهبری در فراز 3 از بند 26 سیاست‌های کلی ابلاغی که مربوط به قانون حدنگار بود عنوان کرد: طبق فرموده حضرت آقا در سال 1401، اراضی کشور باید متر به متر تفکیک شوند. طبق فرمایش مقام معظم رهبری جلسات متعدد و کارشناسی بسیاری در این زمینه صورت گرفت و در نهایت در 1403/2/26 در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شد و تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن 1403/4/3 بود.

جوانی در تفسیر ماده 1 قانون حدنگار تصریح کرد:طبق موضوع ماده (10) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن‌ انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ­باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش­‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌ صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.

اسناد مالکیتی از تاریخ 1403/4/3 به رنگ سبز است

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قم در پاسخ به این سوال که آیا طرح نقشه قانون کاداس در استان قم به طور کامل انجام شده است، اظهار داشت: ما سال گذشته 9 قرارداد جامع کاداس تحت عناوین زارعی، بازارها، بافت فرسوده، اراضی ملی، زمین مرجع داشتیم؛ که توانستیم بیش از 98 درصد از اراضی استان را برداشت نقشه داشته باشیم. 

وی افزود: ما اولین استانی بودیم که بحث نقشه‌برداری برون‌سپاری که انجام می‌شد حذف کردیم و هیچ مالکیت نیاز به مراجعه و هزینه شخصی ندارد. چنانچه اراضی از قلم افتاده باشد، ما یک شرکتی را برای برداشت مجدد تعریف کرده‌ایم تا مالکین با تماس تلفنی اطلاعات داده تا به خود سیستم کاداس شهرستان هماهنگ کرده به صورت رایگان برداشت می‌شود. 

جوانی اذعان کرد: این قانون 15 ماده، 28 تبصره و 6 تایپ‌نامه که مختص قوه قضائیه است که نهایی شده و 8 تای دیگر آن‌ نیز باید در هئیت دولت به تصویب برسد. در تبصره 4 ماده 1 این قانون صراحتا قید شده است که اسناد مالکیتی که از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون صادر می‌شود به رنگ متمایز (رنگ سبز) است و روی سند متن تبصره 4 ماده 1 درج شده است. هر نقل و انتقال نسبت به این اسناد در قالب به، صلح، اجاره و… الزاما باید به صورت رسمی انجام شود. به بیان دیگر هر سند عادی که نسبت به این اسناد تنظیم شود در هیچ مراجع قانونی، شبه قضائی و اداری پذیرفته نخواهد شد. 

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قم بیان کرد: این قانون در اطلاع‌رسانی در سطح وسیع و بسیار قوی انجام شد و دفاتر استناد رسمی از طرف کانون مکلف به اجرای آن شدند. از طریق دستور دادستان مرکز استان به اتحادیه املاک نیز اعلام شد که مشاورین املاک طبق قانون مستلزم اتصال به سامانه کاتب شدند. 

وی خاطرنشان کرد: مشاورین املاک نیز از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون حق تنظیم هیچ‌نوع مباینامه‌ای را ندارند. فقط می‌توانند توافق اشخاص را در قالب یک پیش‌نویس تنظیم کرده و یکی از دفاتر استناد رسمی ارسال کنند. پس از آن اشخاص برای نهایی کردن توافق باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و قراداد خود را نهایی کنند. 

جوانی عنوان کرد: یک اشتباه بدی که در سطح کشور درحال انجام است، کافی‌نت‌ها در این مقوله ورود کردند ما با دستور قضایی به اتحادیه‌های مربوطه اعلام شد تا به کافی‌نت‌ها اعلام شود که حق تنظیم هیچ‌نوع سندی را در این زمینه ندارند. چنانچه املاک و کافی‌نت‌ها موجب تجزیه این قانون شوند جریمه شده و پروانه آن‌ها تعلیق می‌شود.

تمام اراضی زراعی استان به صورت قطعات نقشه‌برداری شده‌اند 

جوانی گفت: اما چنانچه سندی پیش از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون حدنگار به صورت دفترچه، تک‌برگی، پلاک جاری و یا مجهول المالک است، مشاورین املاک می‌توانند اقداماتی را که کمافی‌سابق اجرا می‌کردند را انجام دهند. ما با درخواستی که از رئیس‌کل دادگستری داشتیم، یک تیم بازرسی در این حوزه تشکیل داده‌ایم که 3 موضوع می‌پردازند؛ اول اینکه آیا املاک به سامانه کاتب متصل هستند؟ چراکه صرفا مشاورین املاکی که دارای گواهی تخصصی از سازمان ثبت هستند و پروانه کسب دارند می‌توانند به سامانه کاتب وصل شوند.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قم بیان کرد: دوم اینکه آیا اسنادی وجود دارد که پس از تاریخ 1402/4/3 توسط مشاورین املاک رعایت قانون نشده است؟ و سوم موضوع در زمینه پیش‌فروش آپارتمان‌ها است. این موارد توسط تیم بازرسی مورد بررسی و پیگیری قرار می‌گیرد. در صورت وجود کوچک‌ترین مسئله در این زمینه قطعا برای تعیین و تکلیف پرونده به دادستان محترم استان اعلام می‌شود.

وی در پاسخ به این سوال که آیا در راستای اجرای قانون ثبت الزام میزان شکایات کاهش پیدا کرده است؟ عنوان کرد: بیش از 60 الی 70 درصد دعاوی موجود در محاکم قضایی مربوط به اسناد عادی هستند. چنانچه ما اسناد را در مسیر رسمی شدن سوق دهیم، یعنی مالکیت و پلاک تثبیت شود قطعا به عنوان یک بهداشت قضایی بیش از 70 درصد پرونده‌ها کاهش پیدا می‌کند.

جوانی با اشاره به نحوه صدور اسناد مالکیت زراعی تصریح کرد: باتوجه به اینکه این قانون مربوط به سال 1385 است، در تبصره 9 ماده 10 آن آمده است که پیش از این تاریخ هر مالک مشاعی که تصرف آن به صورت مفروضی باشد می‌تواند در قانون تعیین و تکلیف درخواست کند و یا اگر موضوع مشمول ماده 140 تا 143 قانون ثبت و بحث نسخ زراعی است درخواست دهد و مالکیت خود را مفروض کند و سند بگیرد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قم گفت: ما تمام اراضی زراعی استان را به صورت قطعات نقشه‌برداری کرده‌ایم. ما حدود 10 هزار پرونده برای مالکیت مفروضی آماده سند و تشکیل‌ داده‌ایم. یک پل ارتباطی بنام سامانه سحاک (سامانه حدنگای اراضی) با سازمان جهاد کشاورزی، ثبت اسناد رسمی و شرکت‌های طرف قرارداد وجود دارد. استعلام‌ها اخذ، نقشه‌ها برداشته و پرونده‌ها توسط شرکت‌ها جمع‌آوری و در قانون تعیین و تکلیف در دست بررسی قرار گرفته است.

وی افزود: طبق تبصره 9 ماده 10، سازمان مکلف است، در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداس) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره ‌ برداری کشاورزی باشد و متقاضی أخذ سند مالکیت، خود یا افراد تحت تکفل وی، مالک هیچ ­یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد، با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. پس از صدور سند مالکیت حد­نگاری موضوع این تبصره، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خُردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385/11/21 مجمع تشخیص مصلحت نظام می­شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (1) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به أخذ تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی است.

برای اشخاصی که درخواست دفتر اسناد رسمی دارند آزمون برگزار می‌شود

جوانی اذعان کرد: استان قم درخصوص محدوده شش دانگ اسناد مالکیت زراعی اولین استانی است که 100 درصد انجام شده است. پس از ما خراسان رضوی با 93 درصد در رتبه دوم قرار دارد. بناست در خود استان نیز طی مراسمی بحث اتمام حدنگاری زراعی برگزار شود.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک استان قم در پاسخ به این سوال که آیا اشخاصی که در زمین‌های وقفی ساخت‌وساز انجام داده‌اند می‌توانند سند عیانی مالکیت خود را دریافت کنند، بیان کرد: بله این موضوع مربوطه به مفاد ماده 104 مکرر آئین‌نامه قانون ثبت است، اشخاصی که زمین‌های موقوفه عام یا خاص دارند و دارای ساخت‌وساز مجاز هستند (یک سند رسمی دال بر اجازه ساخت دارند) می‌توانند به اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست کرده و با هماهنگی اوقاف سند عیانی ملک خود را دریافت کنند.

وی در پاسخ به این سوال که در رابطه با تسهیل فعالیت دفاتر اسناد رسمی در شهرستان‌ها چه اقداماتی انجام شده است، خاطرنشان کرد: ما برای درخواست دفتر اسناد رسمی آزمون برگزار می‌شود، درحال حاضر ما در استان قم 102 دفترخانه اسناد رسمی داریم، سال گذشته 200 نفر پذیرش داشته‌ایم و درحال صدور پروانه فعالیت آن‌ها هستیم. ما در زمینه قبولی در آزمون‌ها محدودیت نداریم و صرفا بنابر نمرات قبولی اخذ شده پذیرش حاصل می‌شود.

جوانی درباره اشخاصی که قسمتی از ملک مجاور را تصرف می‌کنند و می‌سازند و در دریافت سند با مشکل مواجه می‌شوند، عنوان کرد: طبق ماده 14 قانون حدنگار صراحتا پیش‌بینی شده است که هر دو مالک پلاک همزمان درخواست اصلاح می‌دهند، صورت جلسه اصلاحی نوشته می‌شود و سپس به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و نسبت به قسمتی که در تصرف مجاور قرار گرفته شده یک سند صلح تنظیم می‌شود و هر دو سوابق سند رسمی اصلاح می‌شود. این موضوع طی 3 الی 5 روز کاری به اتمام می‌رسد.

انتهای پیام/