ضرورت پایبندی معاملات املاک به قوانین مبارزه با پولشویی
به گزارش خبرگزاری تسنیم، به نقل از مرکز اطلاعات مالی، غیرمعمول نیست که در معاملات املاک و مستغلات میلیاردها تومان رد و بدل شود. این امر باعث می‌شود مجرمان بتوانند پول غیرقانونی را به یک خرید ملک تزریق کنند.
چرا املاک و مستغلات ریسک بالایی برای پولشویی دارند؟
این موضوع تا حدودی به عاملی به نام «عدم نقدشوندگی» مرتبط است. خرید ملک یک دارایی پایدار است که احتمال افزایش ارزش آن وجود دارد؛ بنابراین خریدهای ملک حتی به‌صورت تکی نه تنها می‌تواند به مجرمان در کسب سود کمک کند بلکه به آنها این فرصت را می‌دهد که این سودهای حاصل از فروش مجدد را نیز پاک جلوه دهند.
علاوه بر این، می‌توان از طریق ابزارهای قانونی، املاکی با ساختارهای مالکیت پیچیده مانند شرکت‌های صوری و خارجی و هلدینگ خریداری کرد.
در برخی از کشورها مانند کشور خودمان فعلاً از مشاوران املاک نمی‌خواهند که گزارش‌های معاملات مشکوک را ارائه دهند. پولشویان اغلب با خرید املاک از این شکاف‌ها سوءاستفاده می‌کنند.
علاوه بر این، مشخص است که مجرمان اغلب برای تسهیل معاملات، به متخصصان متکی هستند. با این حال، این متخصصان، مانند وکلا، سردفتران و دلالان، ممکن است همدست یا سهل‌انگار باشند؛ بنابراین، پولشویان ممکن است از متخصصان مورد اعتماد برای افزودن لایه دیگری از مشروعیت به معاملات خود استفاده کنند.
چگونه مجرمان از طریق املاک پولشویی می‌کنند
روش‌های بی‌شماری وجود دارد که مجرمان از آنها استفاده می‌کنند. ممکن است مستقیماً مبالغ هنگفتی را به‌صورت نقدی پرداخت کنند، از شرکت‌های صوری استفاده کنند، املاک را با قیمت‌های دستکاری‌شده خرید و فروش کنند تا سود مشروع کسب کنند، از فاکتورهای جعلی برای بازسازی، ساخت‌وساز یا سایر خدمات استفاده کنند، پس از خرید با وجوه غیرقانونی، وام مسکن بگیرند، از شخص ثالث به نمایندگی از خود استفاده کنند، از قراردادهای اجاره جعلی یا دستکاری‌شده استفاده کنند، پرداخت‌های رمزنگاری‌شده را ترجیح دهند و موارد دیگر.
چگونه مبارزه با پولشویی در املاک و مستغلات تنظیم می‌شود؟
در سال‌های اخیر، گروه ویژه اقدام مالی (FATF) شروع به در نظر گرفتن املاک و مستغلات به‌عنوان مشاغل پرخطر پولشویی کرده است. FATF، مشاوران املاک، دلالان و دفاتر اسناد رسمی را به‌عنوان مشاغل و حرفه‌های غیرمالی تعیین‌شده (DNFBP) طبقه‌بندی می‌کند. مشاغل و حرفه‌های غیرمالی تعیین‌شده موظف‌اند رویکردی مبتنی بر ریسک را اعمال کنند، بررسی دقیق مشتری انجام دهند، سوابق را نگهداری و تراکنش‌های مشکوک را گزارش دهند.
مقررات جهانی مبارزه با پولشویی در حوزه املاک و مستغلات
علاوه بر توصیه‌های FATF، الزامات متفاوتی برای حوزه‌های قضایی مختلف وجود دارد. بیایید با اتحادیه اروپا شروع کنیم. این اتحادیه از مشاوران املاک، واسطه‌ها و دفاتر اسناد رسمی می‌خواهد که هویت مشتری و همچنین مالک نهایی ذی‌نفع را تأیید کنند، منبع وجوه را بررسی کنند، گزارش‌های مشکوک را ثبت کنند، محدودیت‌هایی را برای معاملات نقدی بزرگ اعمال کنند، سوابق را نگهداری کنند و آموزش مبارزه با پولشویی را برای کارکنان ارائه دهند.
در بریتانیا، مشاوران املاک و اجاره‌دهندگان موظف‌اند برای نظارت در اداره مالیات و گمرک ثبت‌نام کنند، شناسایی اولیه مشتری و شناسایی دقیق مشتری را اجرا کنند، گزارش‌های مشکوک را در آژانس ملی جرایم ثبت کنند، سوابق را نگهداری کنند و کارکنان را برای مبارزه با پولشویی آموزش دهند. الزامات بریتانیا بسیار شبیه به الزامات اتحادیه اروپا است. با این حال، باید توجه داشته باشیم که بریتانیا در سال‌های اخیر یک فهرست عمومی از مالکان خارجی املاک معرفی کرده که هدف آن افشای مالکیت شرکت‌های خارجی است.
بیایید کمی از اروپا فاصله بگیریم و بررسی کنیم که آمریکا چگونه بازار املاک و مستغلات را تنظیم می‌کند. در واقع، املاک و مستغلات در این کشور تا حدی تحت پوشش قرار دارد. این قانون با بریتانیا و اتحادیه اروپا متفاوت است زیرا متخصصان املاک و مستغلات را به‌طور کامل تحت پوشش قانون رازداری بانکی قرار نمی‌دهد. این قانون عمدتاً به دستورات هدف‌گیری جغرافیایی شبکه مقابله با جرایم مالی FinCEN متکی است. الزامات اصلی شامل شناسایی و گزارش صاحبان ذی‌نفع شرکت‌های صوری هنگام خرید تمام نقدی و ثبت گزارش‌ها در FinCEN است، اما عوامل زیادی مانند آستانه تراکنش و منطقه وجود دارد.
تعهدات کلیدی مبارزه با پولشویی متخصصان املاک و مستغلات
در بخش قبلی به برخی از تعهدات کلیدی مبارزه با پولشویی اشاره کردیم. حال، بیایید عمیق‌تر به این موارد بپردازیم.
هدف اصلی فرآیندهای شناسایی اولیه مشتری و شناسایی دقیق مشتری شناسایی و تأیید مشتریان است.
اگر طرف مقابل یک شرکت یا سایر اشخاص حقوقی باشد به دلیل نقشی که آگاهی از ساختار کنترل در کاهش خطرات احتمالی ایفا می‌کند، هدف، به تأیید مالکان نهایی ذی‌نفع تغییر می‌کند.
گذشته از این موارد، فرآیندهای شناسایی مشتری با تأیید منبع وجوه به شما کمک می‌کنند تا بفهمید که آیا پول استفاده شده برای خرید مشروع است یا خیر. این کار معمولاً از طریق درخواست مدرک از طریق سوابق بانکی، تأیید مشروعیت پول یا جلوگیری از فرار مالیاتی انجام می‌شود.
شاخص‌های رایج پولشویی در املاک و مستغلات
1. ثروت بی‌دلیل: اگر شغل یا درآمد خریدار یا فروشنده با ارزش ملک مطابقت نداشته باشد، این می‌تواند نشانه‌ای از پولشویی باشد. به همین ترتیب، ظهور ناگهانی وجوه هنگفت بدون هیچ توضیح معتبری نیز به‌عنوان هشدار در نظر گرفته می‌شود.
2. مالکیت پیچیده: عدم شفافیت در مورد مالک نهایی ذی‌نفع، مانند شرکت‌های صوری یکی از نشانه‌های اصلی خطر است.
3. معاملات با پول نقد بالا: باید مراقب پرداخت‌های ساختاریافته‌ای بود که درست زیر آستانه گزارش‌دهی هستند. با این حال، نباید خریدهایی را که کاملاً یا عمدتاً به‌صورت نقدی، رمزارز یا حواله پولی انجام می‌شوند، نادیده گرفت. علاوه بر این، اگر مشتری از تأمین مالی از طریق بانک اجتناب کرد ممکن است تلاشی برای جلوگیری از شروع بررسی‌های مبارزه با پولشویی باشد.
ارزیابی ریسک مبارزه با پولشویی در املاک و مستغلات
درست مانند سایر مشاغل، املاک و مستغلات می‌تواند مشمول امتیازدهی ریسک مشتری شود. اغلب کسب‌وکارها، مشتریان را به ریسک پایین، متوسط و بالا طبقه‌بندی می‌کنند.
به‌عنوان‌مثال: یک خریدار محلی با حقوق و وام مسکن به‌عنوان ریسک پایین، یک صاحب کسب‌وکار کوچک که خانه دیگری را در خارج از کشور خریداری می‌کند به‌عنوان ریسک متوسط و یک فرد دارای نفوذ سیاسی را که آپارتمان‌های لوکس به‌صورت نقدی خریداری می‌کند به‌عنوان ریسک بالا در نظر می‌گیریم.
پولشویی قابل‌توجه املاک و مستغلات در سراسر جهان
1. رسوایی یک میلیارد دلاری 1MDB –املاک لوکس در آمریکا
این پرونده بدنام حول یک صندوق ثروت ملی می‌چرخد که توسط دولت مالزی به‌منظور ارتقای توسعه اقتصادی ایجاد شده بود. با این حال، میلیاردها دلار از این صندوق اختلاس و از طریق روش‌های مختلف، از جمله املاک و مستغلات لوکس منتقل شد. در میان این املاک، املاکی به ارزش میلیاردها دلار در بورلی هیلز و منهتن وجود داشت که حتی شامل آپارتمانی متعلق به جی-زی و بیانسه دو سلبریتی مشهور نیز می‌شد.
2. خشکشویی املاک ونکوور – اپیدمی «برف‌شویی»
حال، بیایید به حادثه‌ای بدنام نگاه کنیم که محققان آن را «مدل ونکوور» می‌نامند. حتی اصطلاح «شستشوی برف» نیز برای توصیف جریان ورود پول کثیف به اقتصاد کانادا ابداع شده است.
تنها در سال 2018، تخمین زده می‌شود که 5.3 میلیارد دلار کانادا از طریق املاک و مستغلات در بریتیش کلمبیا پولشویی شده است. در این حوادث، چندین گروه جرایم سازمان‌یافته مانند کارتل «سینالوآ» از مکزیک و سه‌گانه «بیگ»، «سیرکل» و «بویز» از چین حضور داشتند. این باندهای سازمان‌یافته از روش‌های مختلفی مانند شرکت‌های صوری، فاکتورهای متورم، اجاره بیش از حد اعلام شده و خریدهای تمام نقدی برای پنهان کردن درآمد غیرقانونی خود استفاده کردند. این امر حتی بحران مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن در منطقه را حدود 5 درصد بدتر کرد.
3. دانسکه بانک استونی – ارتباط با املاک و مستغلات در حوزه بالتیک
در سال 2017، فاش شد که شعبه استونیایی بانک دانسکه اجازه داده است بیش از 200 میلیارد یورو تراکنش‌های مشکوک از طریق کانال‌های آن منتقل شود. در ابتدا این امر عمدتاً به عدم ارتباط بین کپنهاگ و شعبه استونی نسبت داده شد اما در واقع معلوم شد که جریان فاسدی شکل گرفته زیرا هیئت اجرایی نتوانسته بر عملکرد قانونی شعب خود نظارت داشته باشد. دادستان‌ها ده میلیون یورو از اموالی را که آنها از طریق ارائه خدمات پولشویی به دست آورده بودند، توقیف کردند.
4. یافته‌های FinCEN GTO آمریکا – خریداران تمام نقدی در میامی و نیویورک
چیزی که در این مورد به‌عنوان زنگ خطر عمل کرد این بود که حدود یک‌سوم معاملات لوکس تماماً نقدی متعلق به خریدارانی بود که به دلیل ارتباط احتمالی با پولشویی علامت‌گذاری شده بودند. یکی دیگر از شاخص‌های نگران‌کننده این بود که اکثر این معاملات از شرکت‌های با مسئولیت محدود و سایر ابزارهای شرکتی غیرشفاف استفاده می‌کردند. آمریکا برای کاهش این خطرات، طبق قانون شفافیت شرکت‌ها و دستورالعمل‌های هدف‌گیری جغرافیایی، به اطلاعات مالکیت سودمند نیاز دارد.
انتهای پیام/