کاهش تورم اجاره مسکن؛ امید مستاجران در سال اسب؟

به گزارش بخش اقتصاد وبانگاه بر اساس داده‌های منتشرشده در ایسنا، هم‌زمان با ثبت کمترین رشد سالانه تورم اجاره طی سه سال گذشته، خانوارهای مستاجر نگران افق چهار ماه آینده هستند. برخلاف هیجانات بازارهای طلا و ارز، بازار اجاره به دلیل عبور از فصل جابه‌جایی زمستان، آرام‌تری را نسبت به دیگر بخش‌ها سپری کرده است.

کاهش کم‌سابقه تورم اجاره

تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران در بهمن ماه ۱۴۰۴ نشان می‌دهد تورم نقطه به نقطه مسکن و اجاره با ثبت رقم ۳۲.۳ درصد، از سایر گروه‌ها کمتر بوده و مسکن رکورددار کمترین میزان رشد قیمت در این ماه شده است. این میزان در بهمن ماه ۱۴۰۳ معادل ۳۷.۶ درصد، در بهمن ماه ۱۴۰۲ برابر با ۴۱.۴ درصد و در بهمن ماه ۱۴۰۱ معادل ۴۱.۶ درصد بوده است. این روند کاهشی، کمترین سطح تورم نقطه به نقطه در بیش از سه سال گذشته را نشان می‌دهد.

تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۴ به سطح ۲.۲ درصد و تورم سالانه این شاخص نیز به ۳۴.۷ درصد رسیده است. این رقم، کمترین میزان تورم سالانه در ۳۲ ماه اخیر (از خرداد ماه ۱۴۰۲) تاکنون محسوب می‌شود.

مقایسه با تورم عمومی

در حالی‌که تورم عمومی (نقطه به نقطه) بهمن ماه به ۶۸.۱ درصد رسیده، تورم نقطه به نقطه ۳۲.۳ درصدی اجاره، کمتر از نصف تورم عمومی است. همچنین تورم ماهانه شاخص اجاره بهمن ماه ۲.۲ درصد گزارش شده که در برابر تورم عمومی ماهانه ۹.۴ درصدی، نشان‌دهنده فاصله قابل توجه بین تورم اجاره و تورم همه کالاها و خدمات مصرفی خانوارهاست. تورم عمومی سالانه نیز ۴۷.۵ درصد گزارش شده که با فاصله قابل توجه، از تورم سالانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه (۳۴.۷درصد)، بیشتر است.

عوامل مؤثر بر بازار اجاره

رفتار ادوار گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد روند رشد قیمت در هر دو بخش فروش و اجاره‌بها از الگوی ثابتی پیروی نمی‌کند. قیمت مسکن و نرخ تورم هر دو اثر هم‌جهت بر اجاره‌بها دارند و در بلندمدت، نرخ رشد اجاره‌بها با تورم عمومی تطابق دارد. با این حال، تغییرات کوتاه‌مدت تحت تأثیر عوامل متعدد اقتصادی و روانی دارای نوسان خواهد بود. عوامل مختلفی از جمله قیمت مسکن، نرخ تورم، سودآوری بازارهای موازی، سود بانکی، میزان ساخت و ساز، تعداد و متراژ واحدهای عرضه شده و همچنین عوامل روانی، هیجانات بازار و قوانین مالیاتی بر رشد اجاره‌بها تأثیر می‌گذارند. اجاره‌بها تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است.

کمبود واحدهای کوچک متراژ

در سال‌های اخیر، تولید مسکن کاهش یافته و این امر در کنار فزونی تولید در دهه‌های گذشته، پدیده‌ی افزایش تعداد خانه‌های خالی را به دنبال داشته است. با وجود این، در سطح واحدهای کوچک متراژ، با کمبود مواجه هستیم؛ زیرا بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی ساخته شده مساحت بیشتر از ۹۰ متر مربع دارند، در حالی‌که حداقل ۶۰ درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد. این نابرابری خود باعث رشد قیمت شده است.

انتظارات تورمی و چشم‌انداز سال آینده

تورج سرباز، حقوق‌دان و عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک، معتقد است انتظارات تورمی معمولاً در ماه‌های پایانی سال بر بازار مسکن اثرگذار است و روند قیمت‌ها متناسب با شرایط تورمی همان سال و چشم‌انداز اقتصادی سال آینده شکل می‌گیرد. وی احتمال افزایش قیمت‌ها در اسفندماه و تداوم آن تا نیمه نخست سال آینده را مطرح کرده است. به گفته وی، ابزارهایی مانند تعیین سقف رشد اجاره‌بها به‌تنهایی و بدون همراهی سایر عوامل اقتصادی، اثرگذاری محدودی دارند و بازار در عمل تحت تأثیر شرایط واقعی عرضه و تقاضا و متغیرهای کلان اقتصادی حرکت کرده است.

سرباز در تحلیل چشم‌انداز بازار مسکن، وضعیت فعلی را در انتظار ثبات و کاهش تنش‌های اقتصادی و منطقه‌ای عنوان کرد و افزود: اگرچه در مقاطع اخیر رشد قیمت‌ها ادامه داشته، اما التهابات داخلی و خارجی تا حدی از شتاب‌گیری هم‌زمان بازار مسکن با سایر بازارهای دارایی جلوگیری کرده است. وی در صورت ایجاد ثبات اقتصادی و کاهش تنش‌ها، امکان شکل‌گیری رونق نسبی در بازار مسکن را محتمل دانست و در غیر این صورت، احتمال تداوم رکود تورمی را مطرح کرد.