سند راهبردی برای تبدیل روستاها از حاشیهنشینان توسعه به بازیگران اصلی
پیشنهاد جدید اینجانب، دقیقاً به همین نقطه کور دست گذاشته و با دو موضوع «معافیت کامل عوارض تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی» و «تعیین سهم مشخص بنیاد مسکن و دهیاری»، گره کور توسعه روستایی را باز میکند. از آنجاکه تا به حال بنیاد مسکن از طریق الحاق اراضی موات و منابع ملی به محدوده روستاها مشکل دسترسی به زمین روستائیان را حل کرده است ولی عدم وجود اراضی غیر زراعی برای الحاق به محدودههای روستایی باعث شده تا این مناطق هم مثل شهرها با مشکل توسعه محدوده مواجه شوند. وقتی که راههای قانونی و کم هزینه بسته باشد، متقاضیان از راههای غیرقانونی و پرهزینه وارد شده و متولیان را در مقابل کارهای انجام شده تفکیکهای فاقد پشتوانه کارشناسی و انشعابات غیرمجاز قرار میدهند. این معضل بنده را بر آن داشت تا برای حل مشکل در طرح اصلاح قانون تامین مالی تولید و زیرساختها برای حل مشکل یک ماده پیشنهاد نمایم.
ماده پیشنهادی- سهم مالکینی که زمینهای آنها برای کاربری مسکونی به محدوده روستاها ملحق میشود، 60 درصد خالص مسکونی یا تجاری تعیین میشود. معابر، فضاهای سبز و خدماتی حاصل از تفکیک در سهم دهیاری منظور میشود. پس از واگذاری سهم مالک و دهیاری، فضاهای مسکونی باقیمانده حاصل از تغییر کاربری و تفکیک برای تحویل به متقاضیان مسکن به ویژه مسکن محرومین در سهم بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تحویل داده میشود. مالک مکلف است سهم بنیاد و دهیاری بدون دریافت وجه به آنها منتقل نماید.
تبصره 1: در مورد الحاق اراضی دولتی و غیردولتی با کاربریهای مختلف به محدوده روستاها، عوارض مربوط به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها اخذ نمیگردد (دائمی شدن جزء 3 بند (ث) ماده 50 قانون برنامه هفتم پیشرفت).
تبصره 2- در صورتیکه مالک، اقدام به واگذاری بخشی از زمین به خانوارهایی نماید که قبلا زمین و یا آپارتمان از دولت دریافت نکرده باشند، با اضافه کردن اسم آنها به لیست گیرندگان این خدمات، متناسب با تعداد این افراد، سهم مالک تا 65 درصد قابل افزایش است.
تبصره 3- در روستاهایی که اراضی ملی و دولتی مستعد طراحی و توسعه روستا وجود ندارد، بنیاد میتواند با رعایت تبصره “2” ماده “9” قانون جهش تولید مسکن از طریق توافق با اشخاص نسبت به تامین زمین مورد نیاز اقدام و اراضی انتقال یافته را با حفظ مالکیت خود در قالب اجاره 99 ساله به افراد واجد شرایط واگذار نماید.
چند نکته در مورد این پیشنهاد:
1. شکاف قانونی: چرا بند ث ماده 50 برای روستاها کافی نبود؟
اجزاء بند ث ماده 50 برنامه هفتم، ضمن معافیت از عوارض تغییر کاربری تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی برای شهرها و روستاها، فقط سازوکار توافق را صرفاً میان «مالک و شهرداری» تعریف کرد و اشارهای به سازوکار توافق برای ورود زمین به محدوده روستاها ندارد. در محدوده روستاها، متولی اصلی توسعه «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» و متولی خدمات محلی «دهیاری» است و ضرورت دارد متقاضی با بنیاد مسکن و دهیاری توافق کند.
مالکان روستایی در سالهای اخیر با این چالش روبرو بودند که اگر زمین خود را برای الحاق به روستا عرضه کنند، نه بنیاد مسکن مکانیسم مشخصی برای تعیین سهم خدمات دارد و نه دهیاری ظرفیت دریافت و مدیریت این زمینها و تولیگری امور روستا را دارد. صدور حکم دیوان عدالت اداری مبنی بر عدم وجود جواز قانونی برای سهمبری بنیاد مسکن از زمینهای تفکیکی قابل ورود به محدوده روستاها از یک طرف و دبیری بنیاد مسکن در کمیسیون تعیین محدوده و بازنگری محدوده روستاها کار را برای روستائیان متقاضی ورود زمین به محدوده قفل کرده است.
این ابهام باعث شده مالکان برای ورود زمین به محدوده روستاها به پنهانکاری روی آورده و بدون توافق با متولیان امور روستاها، زمین خود را به صورت غیررسمی تفکیک و خارج از محدوده روستاها به متقاضیان واگذار کنند. این روال باعث شده تا نه تنها زمینی برای تامین خدمات روستایی پیشبینی نشود بلکه منجر به پدیدهای به نام انشعابهای غیرقانونی در خارج از محدوده روستاها شود.
2. پیشنهاد جدید: جراحی دقیق با دو تیغ «معافیت» و «توافق»
این پیشنهاد با سه دستاورد استراتژیک، خلأ ذکر شده را پر میکند:
– الف) معافیت قطعی از عوارض (تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی):
برخلاف پروتکلهای پیچیدهی قبلی که معافیت از عوارض حفظ کاربری را مشروط به موافقت کمیسیونهای متعدد میکرد، این پیشنهاد، الحاق زمین به محدوده روستا را مستقیماً از پرداخت عوارض قانون حفظ کاربری اراضی زراعی/باغی معاف میکند. این یعنی حذف بزرگترین مانع مالی برای مالکان.
– ب) تعیین تکلیف متولی (بنیاد و دهیاری):
برای اولین بار، مشخص میشود که فضاهای خالص مسکونی حاصل از تفکیک، پس از پرداخت سهم مالک، در سهم بنیاد مسکن (برای واگذاری به محرومین) و فضاهای خدماتی/سبز در سهم دهیاری قرار میگیرد. این شفافیت، اعتماد مالک را به سیستم بازمیگرداند.
– ج) فرمول 60-40؛ تعادل منافع:
در حالی که ماده 101 شهرداری در شهرها تا 56.25% خالص زمین را کسر و به مالک واگذار میکند، این پیشنهاد با حفظ *60٪ تا 65٪ از زمین برای مالک، انگیزهی او را برای همکاری داوطلبانه در روستا افزایش میدهد.
3. تبصره 2: هوشمندسازی عدالت اجتماعی
نابترین بخش این طرح، تبصره دوم است: اگر خود مالک زمین را مستقیماً به خانوارهای واجد شرایط (که قبلاً از دولت زمین و یا آپارتمان نگرفتهاند) واگذار کند، سهم او از 60٪ به 65٪ افزایش مییابد.
این مکانیسم، دولت را از نقشهکشیهای پرهزینه نجات داده و «عدالت اجتماعی» را به خودِ بافت روستایی واگذار میکند. مالک روستایی، بازوی اجرایی توزیع عادلانه زمین میشود.
4. تبصره 3: راهکار برای روستاهای فاقد اراضی دولتی
در روستاهایی که اراضی ملی یا دولتی وجود ندارد، از طریق توافق با اشخاص و مدل اجاره 99 ساله، شبیه به کاری که راه و شهرسازی در شهرها میکنند بنیاد مسکن مجاز است در روستاها زمین تأمین کند. این بخش، انعطافپذیری لازم برای اجرای طرح در بافتهای پیچیدهی روستایی را فراهم میآورد.
نتیجهگیری:
این پیشنهاد، دیگر یک «مطالبه» نیست، بلکه یک «سند راهبردی» برای تبدیل روستاها از حاشیهنشینان توسعه به بازیگران اصلی آن است. با پر کردن خلأ بند ث ماده 50 برنامه هفتم در بخش روستا، نه تنها بوروکراسی حذف میشود، بلکه زمین را از کالا به ابزار توسعه پایدار تبدیل میکند.