پشت پرده گرانی مسکن در گرگان؛ قفل کمیسیون ماده 5 بر پروژههای مسکن!
در همین باره مهران فدوی، رئیس انجمن انبوهسازان گلستان امروز در نشست خبری با بیان اینکه هدف سازندگان باید حفظ حقوق مصرفکنندگان و کاهش فشار هزینهای بر خریداران باشد، اظهار کرد: در یک سال گذشته هزینههای ساخت به شکل محسوسی افزایش یافته و این افزایش تنها محدود به یک بخش نیست، بلکه دستمزد کارگران، هزینههای خدمات، ایابوذهاب، مواد اولیه و مصالح ساختمانی را شامل میشود.
وی افزود: در برخی موارد افزایش هزینهها حتی از ارقام رسمی اعلامشده نیز بیشتر احساس میشود؛ چراکه سازنده در عمل با قیمتهایی مواجه است که برای ادامه پروژه باید آنها را پرداخت کند و همین موضوع قیمت تمامشده ساختمان را بالا میبرد.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن را محدودیت زمین در شهر گرگان دانست و گفت: گرگان شهری مهاجرپذیر است و برخلاف برخی نقاط استان که با کاهش جمعیت مواجه هستند، همچنان با تقاضای مسکن مواجه است؛ بنابراین محدود بودن زمین در محدوده شهری، فشار بیشتری بر بازار وارد میکند.
فدوی ادامه داد: وقتی قیمت یک واحد مسکونی افزایش پیدا میکند، قیمت املاک مجاور نیز تحت تأثیر قرار میگیرد و در نهایت قیمت زمین خام هم متناسب با همین شرایط افزایش مییابد؛ به همین دلیل در برخی مقاطع رشد قیمت زمین حتی از رشد قیمت ساختمان نیز بیشتر میشود.
وی با تأکید بر ضرورت استفاده بهینه از زمین شهری بیان کرد: اگر قرار است قیمت مسکن برای مصرفکننده کاهش پیدا کند، باید مسئله زمین و نحوه استفاده از آن بهصورت جدی بررسی شود.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان، بلندمرتبهسازی را یکی از راهکارهای قابل بررسی برای استفاده بهتر از زمین در گرگان عنوان کرد و گفت: با توجه به محدودیت توسعه افقی شهر و هزینه بالای ایجاد زیرساختهای جدید، باید به توسعه عمودی شهر توجه بیشتری شود.
فدوی افزود: وقتی تراکم ساخت افزایش پیدا میکند، هزینه زمین بین متراژ بیشتری از بنا تقسیم میشود و سهم زمین در قیمت تمامشده هر مترمربع کاهش مییابد. بنابراین افزایش منطقی تراکم در نقاطی که زیرساخت و ظرفیت لازم را دارند، میتواند در کاهش هزینه تمامشده ساخت مؤثر باشد.
وی با اشاره به تجربه برخی شهرهای بزرگ دنیا تصریح کرد: بلندمرتبهسازی باید بر اساس مطالعات کارشناسی، ظرفیت معابر، دسترسیها، شبکه حملونقل و زیرساختهای شهری انجام شود و نمیتوان بدون توجه به این الزامات صرفاً ارتفاع ساختمانها را افزایش داد.
فدوی یکی دیگر از مشکلات بخش ساختوساز را روند بررسی پروندههای تغییر کاربری و ارجاع آنها به کمیسیون ماده 5 عنوان کرد و گفت: برخی پروندهها با وجود برخورداری از شرایط لازم، مدتها در فرآیند اداری باقی میمانند و این مسئله سرمایه سازندگان و مالکان را بلاتکلیف میکند.
وی ادامه داد: در برخی نقاط شهری، املاکی وجود دارد که عملاً در میان بافت مسکونی قرار گرفتهاند، اما به دلیل محدودیتهای موجود امکان تعیین تکلیف آنها فراهم نشده است. اگر قرار است زمینی قابلیت مسکونی شدن داشته باشد، باید پرونده آن در مسیر قانونی بررسی شود و در صورت وجود ظرفیت، تصمیمگیری درباره آن انجام گیرد.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان تأکید کرد: وقتی عرضه زمین قابل ساخت محدود شود، طبیعی است که ارزش زمینهای موجود افزایش پیدا کند و این افزایش قیمت مستقیماً در قیمت تمامشده مسکن منعکس خواهد شد.
فدوی همچنین با اشاره به شرایط اقتصادی و جنگی اخیر گفت: بخشی از فعالیتهای ساختمانی در این دوره با وقفه مواجه شد، اما قراردادهای مرتبط با ساختوساز، نظارت، طراحی و پیشفروش همچنان دارای زمان و تعهدات مشخص هستند و این مسئله فشار مضاعفی به سازندگان وارد میکند.
وی افزود: وقتی پروژه به دلیل شرایط خارج از اختیار سازنده متوقف میشود، باید درباره مدت قراردادها و مهلتهای قانونی مربوط به پروانههای ساختمانی و قراردادهای تخصصی نیز تصمیمگیری شود تا زمان توقف پروژه به ضرر سازنده محاسبه نشود.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان گفت: سازندهای که چند ماه امکان فعالیت عادی نداشته، از یک طرف با افزایش شدید قیمت مصالح و تجهیزات مواجه است و از طرف دیگر تعهدات قراردادی او همچنان در حال سپری شدن است؛ بنابراین لازم است دستگاههای مسئول برای این شرایط تدبیر مشخصی داشته باشند.
فدوی در ادامه از وقفه چندماهه در برگزاری جلسات کمیسیون ماده 5 انتقاد کرد و گفت: بسیاری از سازندگان و مالکان بر اساس ضوابط و تراکمهای مورد انتظار، قراردادهایی منعقد کردهاند، اما برخی پروندهها چند ماه است در انتظار تعیین تکلیف باقی ماندهاند.
وی بیان کرد: وقتی یک پروژه بر مبنای مجوز و تراکم مشخص تعریف و برای آن قراردادهای مالی منعقد میشود، توقف چندماهه پرونده میتواند خسارت قابل توجهی به سازنده و مالک وارد کند و حتی ادامه پروژه را با مشکل مواجه سازد.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان خاطرنشان کرد: همانطور که از شهرداری انتظار میرود فرآیند صدور پروانه ساختمانی در مدت مشخص انجام شود، بررسی پروندههای کمیسیون ماده 5 نیز باید از یک روند زمانی روشن و قابل پیشبینی برخوردار باشد.
فدوی با تأکید بر اینکه مجموعه فعالان ساختوساز باید به دنبال حفظ حقوق مصرفکننده باشند، گفت: اگر هدف، کاهش قیمت مسکن است، نمیتوان تنها یک عامل را مورد توجه قرار داد؛ بلکه باید هزینه زمین، تراکم، تغییر کاربری، قیمت مصالح، دستمزد، فرآیند صدور مجوز و زمان اجرای پروژه همزمان بررسی شود.
وی افزود: هر روز تأخیر در تعیین تکلیف یک پروژه، در شرایط تورمی به معنای افزایش هزینه آن پروژه است و در نهایت این هزینه یا از توان سازنده کم میکند یا در قیمت نهایی واحد مسکونی خود را نشان میدهد.
رئیس انجمن انبوهسازان گلستان با تأکید بر ضرورت حمایت از سازندگان در چارچوب قانون گفت: انتظار ما این است که مدیران استانی و دستگاههای مرتبط، مشکلات این بخش را صرفاً به عنوان مطالبه سازندگان نبینند، بلکه آن را بخشی از مسئله تأمین مسکن برای مردم بدانند؛ چراکه کاهش موانع ساختوساز میتواند به افزایش عرضه و کنترل هزینه تمامشده مسکن کمک کند.